2016年到2018年期间，越南和柬埔寨的中国买房投资客数量一直在激增，根据数据统计，2018年全年泰国、马来西亚、越南、菲律宾、柬埔寨等东南亚国家询盘量都有大幅增长。2015年—2018年间，针对越南的询盘量增幅最为显著。2018年，中国成为越南购买房产最多的外国人，约占外国人可购买名额的1/3。
Q: 去越南、柬埔寨做房地产投资的中国人很多吗？
越南、柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地，首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动；其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮，房价推升太高，或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资，使得中国国内投资客另寻目标。
2010年4月5日，柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》，根据该法律，外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。
该法律颁布后，首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。直到2016年开始，中国内地的房企开始进军柬埔寨，也带去了一大批国内投资客。
这些中资开发商建造的楼盘，80%的客户都是中国人。就是中国开发商转到国内销售，然后以柬埔寨经济好为由头吸引大家购买。
越南国会则是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案，取消了对外国人购房的诸多限制，修订后的法律于2015年7月1日生效。按照新的《住房法》，拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。
这条法案生效后，越来越多的中国人前去投资越南房产。至2018年，在越南胡志明市买房的外国人中30%来自于中国，占比最高，其他外国人主要是日本、韩国、新加坡、中国香港和中国台湾的人。
外国人在这两个国家买房都很便利，只要获得赴当地的签证，无论哪种签证类型，都可以前去进行房产交易。
Q: 去越南、柬埔寨一般投资在哪些城市？
中国人买房投资的城市无外乎越南的河内市、胡志明市，以及柬埔寨的金边市、西哈努克港市。
在买房者的眼中，河内相当于国内的北京，胡志明相当于上海；金边是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潜力的城市，而西港则是政策最开放的地方，正在成为新一代“赌城”——这个曾经只是小渔村的地方，现在有50余家赌场，另有30多家赌场正在建设中。
越南来说，因为土地私有化原因，所以基础设施建设慢于中国，不管是地铁、轻轨、城市基础设施建设，都还有很大的空间。
作为柬埔寨首都的金边市，其市容市貌仅相当于国内小县城，人口年轻，商业富有活力，交通状况糟糕，不分时段地堵车，治安、公共交通、垃圾废水处理等配套都没有跟上房地产开发的速度。
西港则是柬埔寨西南部港口城市，海岸繁忙，水清沙幼，也是度假天堂，城市面貌类似于90年代中国南方的小镇。近两年西港的投资热潮席卷而来，到处都有新建的工厂、楼盘、酒店，不过随着赌场的发展，各种社会问题随之而来，黑帮、毒品、飞车党也在深刻地改变这座小城。
Q: 可以获得怎样的产权?
越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权，一是房屋产权为50年（越南公民永久产权），可以免费续约一次50年；二是每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%。
此外，在二手房交易中，外国人房产，既可以卖给越南当地人，也可以卖给外国人，若卖给越南当地公民，则50年产权可转为永久产权。
在柬埔寨情况又不一样。柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人，其《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖。
也就是说，外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权，但不包括土地所有权，也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”，及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。
还有一点值得注意，中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋，大产权为永久产权，小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。
Q: 租售比高吗？投资回报率如何？
目前越南、柬埔寨的高层公寓房都有很高的租售比和投资回报率。比如金边一套五六十平方米的高层公寓，租金高达700美金，且金边市的房价从2015年开始，每年都以15%的幅度上涨，目前达到约2000美元/平方米，但是有个问题就是当地人根本租不起，还是住在自己原来的房子里。
越南一套80平米总价18万美元的住宅，月租金约在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率约7%，目前越南住宅分为各种类型，豪华型均价超过3500美元/平方米、高端型约为1500美元/平方米，中低端类均价约为800美元/平方米。
而在柬埔寨，外商投资建造的楼盘，尚未形成一个本地居民购买的市场，当地也还没有形成二手房市场，因为多数普通老百姓都习惯了购买土地自建排屋，因此尽管房价在理论上上涨，最终外国投资者能否获得投资收益后退出，也是一个未知数。
Q: 如何付款？会受外汇资本管制影响吗？
一般中国买房客都是持旅游签证入境，在看房满意后，先付定金。付定金的手续都很便利，部分开发商甚至接受微信、支付宝付款，定金大约为两三千美金。
剩下的部分，则分为首付和尾款，首付为总价的10%—40%不等，尾款则一般在交房前付清。由于大部分楼盘都是期房，所以尾款付清时间大多在两三年后。
在柬埔寨，外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款，同时贷款手续繁琐，而越南没有工作签证不让贷款。
不过，由于这两个国家的房价并没有太高，且国内投资者大多去投资小户型公寓，总价多在60—80万的区间内，对于杠杆的需求并不强。
这里为什么不推荐柬埔寨的房产而推荐越南的房产，最主要原因就是柬埔寨本国人买不起自己国家的房子，而越南白领夫妻贷款，完全可以买越南的公寓，形成巨大的本地购买市场。
2000年起越南平均年经济增长超过6%，30年经济发展脱贫3000万人口，一南一北两大城市形成双城记，人口年龄中位数30岁，目前人均GDP2500美金。
投资就是投资一个国家的国运，看好越南房产，首先是因为越南经济发展非常好，房地产有持续稳定增值的趋势。
第二，按照房产购买规律，25~44岁买房占所有购房需求75%，25~34岁人群房产购买力最大最强，占了全部买房人口的50%，35~44岁占了买房人口的25%，两者相加占了75%，越南人口中位数30岁，一大批年轻人有买房买地需求，刚需清晰。到2040年，人口将从9660万增至1.2亿，未来还有很大的人口潜力。
第三，胡志明河内一南一北，人口持续流入，经济增长常年在10%，是越南经济增长最快的地方，类似北京上海。胡志明河内是越南大学生首选城市，就跟大学生毕业北漂沪漂一样，全越南的年轻人要过来圆越南梦，每年人口净流入在15~20万人。
第四，越南现在执行宽松的货币政策，每年广义货币发行量增速超过17%。中国以前就是在M2长期两位数增长中，房价不断创了历史新高。越南现在经济增长7%左右，通胀率在2~4%之间，类似以前中国高增长低通胀。越南人应对17%的货币增长速度，最好的方法，就是跟我们中国一样买房子。
第五，越南土地市场各个开发商目前在通过主动购买土地和并购项目的方式快速囤地，促进了土地市场的水涨船高。
买越南房产，联系越南秀邦房产，现在大量河内胡志明优质房源提供，微信：baihehe18 ，电联：13761609818
