绿维导语：文旅项目投资额大、建设周期长，且对内容运营整合要求极高，如何规避投资风险，如何运营前置导入策划，如何实现创新形成差异化，是开发文旅综合体项目面临的一道难题。绿维文旅认为文旅项目落地的关键在于开发运营的全流程全产业链的衔接协同，文旅项目开发运营是一个涉及多主体、多内容、多流程的复杂系统，在前期开发阶段、中期建设阶段和后期运营阶段都有对应的任务要点。
文旅项目开发运营全流程图，绿维文旅制图
来源：《旅游开发运营教程》，林峰著
本文在原文基础上有一定删减
绿维文旅讲文旅项目开发运营分为三个阶段：前期开发阶段、中期建设阶段、后期运营阶段。
01
前期开发阶段
旅游项目从投资意向产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程，这一阶段的主要任务包括项目的顶层设计、策划规划、项目立项、报规报建、征地安置、投资融资、招商引资和后端导入。
1、顶层设计是前提
顶层设计环节，需要站在区域综合发展的高度，对开发过程中涉及的利益主体、资源、土地、资金等相关要素进行全面的统筹考虑，为旅游产业的发展和目的地的开发建设提供总体的战略指引。
2、策划规划是核心
策划要先于规划形成全案架构，即在资源分析和客源市场分析的基础上，明确项目定位、要素配置、业态布局、产品形态、商业模式和开发计划。运营前置的策划规划是充分考虑了后期落地运营的策划规划，不是为了创新而创新，为了好看而好看。
3、项目立项是基础
立项是旅游项目从概念设计到执行实施的重要步骤，需由旅游项目开发组织者向人民政府、发改部门、文旅部门等相关政府机构提出立项申请，有关部门根据国家和项目所在区域内外部发展条件对文字、图纸、表格、数据等报审材料进行可行性研究、备案、核准与审批。通过政府的立项审批，才能够取得土地的规划和利用权，为后期的扶持资金申请、金融机构及社会资本融资奠定基础。
4、报规报建是流程
报规报建，是指开发主体在获得项目立项批准后，将旅游项目方案报送规划和建设主管部门审批，相关部门对其选址、工程规模、投资分期、资金来源、施工计划、发包方式等进行审核的流程。项目开发主体需取得建设工程规划许可和建设工程施工许可，才能够继续推动项目的落地流程。
5、征地安置是用地保障
旅游项目的开发过程中，如涉及征地拆迁，开发主体应妥善协调政府关系与原住居民的补偿、安置权益，确保旅游项目开发带动区域综合发展的社会效益，避免强拆、强建的盲目开发带来的负面影响。
6、投资融资是用钱保障
旅游业的良好发展前景吸引着各地政府、金融机构和民营企业的介入，旅游开发主体应在科学的投资决策基础上，牵头搭建专业的投融资平台、推进 PPP 等旅游投资模式的创新应用，从而发挥各类投资主体优势、把握旅游发展风向、促进资源与资本有效对接、推动旅游综合开发落地实施。
7、招商引资是运营的保障
分阶段的招商引资是旅游项目开发的持续性任务之一，在这一环节中，开发主体应立足旅游发展阶段、市场需求和自身定位，进行凸显优势的项目包装，多方协调政府、金融机构、企业之间的关系，搭建对外开放的招商引资平台，进行长期的宣传与商洽工作。
8、后端导入是落地的保障
后端导入，是指开发主体在项目开发的过程中引入专业的咨询机构，将其专家、创意、知识体系和社会资源渠道应用到项目开发结构中，从而获取旅游开发运营全程一体化的专业指南和服务体系。
02
中期建设阶段
中期建设是旅游创意概念与开发理念转化为落地项目的实施环节，这一阶段包括工程设计、工程招标、工程施工、业态招商和开业筹备五项基本任务。
1、工程设计让建设有章可循
旅游工程设计，是在遵循国家相关规范标准的基础上，根据项目开发的核心思路，结合实际场地条件，形成针对建筑主体、景观设计、专业工程（给排水、暖通、电气等）、施工技术、材料应用、工程检测、质量验收等流程的专业设计文件和图纸，使旅游项目的建设有章可依。
2、工程招标引入优质建造资源
工程招标是指旅游项目开发主体或其委托的代理机构通过法定程序吸引建设机构通过竞争承接工程建造任务，是引入优质建造资源，使项目工程按照设计要求保质完成的有效手段。在这一环节中，需要项目负责人按照招投标行政主管部门的要求进行备案及核准，组织专业的评审团队，综合考虑项目开发的各方面因素，择优选择工程承包主体。
3、工程施工是落地的关键
工程施工是旅游项目实现“从无到有”、从概念到落地的执行环节。旅游项目的特殊性对工程施工主体提出了更高的要求，不仅要按照工程设计文件执行标准化建设，更要体现精细化、服务性、科技智能和绿色生态理念。采用设计、采购、施工一体化的工程总承包模式，是避免设计与执行脱节、缩短工期、提高质量的有效手段。
4、业态招商是运营的灵魂
旅游项目的成功落地，需要多元化的业态进驻实现经济的盘活。因此，旅游开发主体应根据项目发展蓝图和要素配置需要，进行覆盖食、住、行、游、购、娱等多类要素的业态招商，在这一过程中，应降低各类业态的准入门槛，提供必要的服务支持，为后期的人气聚集、消费聚集做好铺垫。
5、开业筹备是运营的开端
项目建设即将完工之时，必须着手开业筹备工作，包括对管理团队与服务人员的培训及旅游标识、旅游卫生、旅游安全保障、导览服务、游客接待等系统的正常运营。此外，开业前要形成可行的营销方案，在不同的渠道推广品牌、形成社会影响力。
03
后期运营阶段
旅游项目的开发与建设流程结束后，其后期运营不仅局限于针对单体项目的经营管理，更是要站在旅游引导的区域综合开发角度，形成包括泛旅游城镇化运营、景区运营、休闲项目运营、休闲商业运营、酒店运营、旅游房地产运营和土地开发运营的目的地综合运营架构。
1、泛旅游城镇化运营
泛旅游城镇化运营是指以旅游引导的新型城镇化的结构下的运营，新型城镇化不只是创建新城，也包括老城市的扩张升级。城镇化运营包括产业运营、旅游运营和生活服务运营三大方面，主要涉及市场化运作、生活方式升级、产业全方位升值和品牌创建四项基本内容。泛旅游城镇化运营的核心，是构建产业融合发展、居住配套体系完善、城镇旅游化提升的区域综合发展格局。
2、景区运营
景区是区域旅游业发展的核心载体，其运营涉及创 A 升 A 的标准化升级、体制机制的改革、收益模式的综合性转型、服务体系的智慧化提升、游憩方式的创新打造，也包括人力资源、营销、安全、游客、危机和财务六大核心管理体系。自然景区、人文景区、人造景区等不同类型和属性的景区，经营主体、管理体制和运营模式也都有所不同。
3、休闲项目运营
休闲项目，包括温泉、游乐园、农庄、演艺、滑雪场等人工开发的体验型项目，是旅游目的地聚集人气、拉动消费的重要引擎。要结合项目的实际情况和目的地发展需要，适时导入 IP、运用科学技术、拓展营销渠道、丰富消费内容、转型资本运作模式，打造以服务升级和体验方式创新为核心的良性经营管理生态圈。
4、休闲商业运营
大众消费需求和消费行为的变化推动了传统商业突破单一的购物功能，向聚集餐饮、休闲、住宿、娱乐、养生等各种功能互相渗透的休闲商业转变。休闲商业运营的核心任务包括招商运营、商户管理、旅游体系运营、地产运营，需要通过专业、精细的运营管理，凸显高品质的服务体验和商业行为的休闲娱乐化。
5、酒店运营
酒店运营是旅游目的地延长游客停留时间、塑造良好品牌形象的重要要素。酒店的运营包括发展战略的明确、体制机制的改革、服务质量的提升、综合收益的管控、营销渠道的创新，也包括酒店内部的前厅、客房、餐饮、设施设备等多个方面的精细化管理。
6、旅游房地产运营
旅游房地产是指依托丰富的旅游资源，融休闲、旅游、度假与居住功能为一体的房地产项目，包括休闲商业地产、度假居住地产、养老地产、文创地产、庄园地产等多种类型。旅游地产项目的运营，需要有机结合地产销售的快速回收和旅游经营的持续性收入，并根据不同的开发类型，合理地选择开发持有、开发持有自营和他营、开发销售度假权益、开发销售产权等运营模式。
7、土地开发运营
旅游开发，是一种基于土地开发利用的区域综合开发形式，因此，针对土地开发的运营管理是旅游项目得以落地并持续经营的保障。在这一环节中，要明确各类土地的适用项目类型，并根据实际需要创新应用土地开发、整理、复垦中的投融资运作模式，为旅游开发的长期资产增值奠定基础。
绿维文旅认为，一个成功的项目从设计到落地运营，中间有无数个陷阱，规避这些陷阱需要专业的机构，拥有全产业链全流程操作经验的机构。
